截至4月6日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)75家上市房企公布了2014年年報(bào)，75家上市房企2014年負(fù)債合計(jì)接近1.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)17.32%。
不過(guò)，這75家上市房企的資產(chǎn)總計(jì)為2.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)17%，與負(fù)債增長(zhǎng)水平相差近0.3個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2014年，這75家上市房企的平均負(fù)債率為74.05%，與去年同期其平均資產(chǎn)負(fù)債率73.83%基本持平。
對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，若加上今年港股內(nèi)地房企的表現(xiàn)，例如綠城中國(guó)賣股份、融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)佳兆業(yè)等重大并購(gòu)事件，可見在2014年房市低迷的環(huán)境下，開發(fā)商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債模式，致使房企負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)“攀上新高”。
近一半房企負(fù)債超百億元
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在這75家上市房企中，超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為34家，其中，萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)負(fù)債均超過(guò)1000億元，分別為3925.15億元、2848.93億元和1079.46億元。
從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來(lái)看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。據(jù)蘭德咨詢分析顯示，以保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)為例：2014年保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，較2013年下降了0.03個(gè)百分點(diǎn)，期末預(yù)收賬款1133億元，扣除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為46.9%，負(fù)債水平合理；而中航地產(chǎn)去年年末資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)，期末經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，且降幅擴(kuò)大95.6%，籌資現(xiàn)金流同比減少，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為7億元，同比下降42%，短期償債壓力較大。
不過(guò)，目前公布2014年年報(bào)的房企接近滬深兩市房企的一半左右，若全面呈現(xiàn)上市房企的債務(wù)狀況，從蘭德咨詢向記者提供的一組上市房企2014年中期負(fù)債數(shù)據(jù)可以窺見一二。
據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年中期，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占15.35%，在70%-80%之間占比為18.32%，60%-70%之間的占比為12.87%。
值得注意的是，去年一些標(biāo)桿房企負(fù)債率也大都“攀上新高”。據(jù)蘭德咨詢分析，截至去年年底，招商地產(chǎn)負(fù)債率(扣除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例)為47.7%，同比增加4.7個(gè)百分點(diǎn)；榮盛發(fā)展負(fù)債率(同上)是51.9%，同比提高5個(gè)百分點(diǎn)；中房地產(chǎn)負(fù)債率51.55%，同比提高12.01個(gè)百分點(diǎn)；光華控股負(fù)債率為58.12%，同比增長(zhǎng)28.01個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，以往擴(kuò)張激進(jìn)、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項(xiàng)目銷售不暢，難以回收現(xiàn)金，無(wú)論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。尤其經(jīng)過(guò)一番并購(gòu)調(diào)整之后，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將越來(lái)越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)將更加明顯，而中小企業(yè)的生存環(huán)境則備受考驗(yàn)。
短期借款增29%償債壓力大
眾所周知，多項(xiàng)指標(biāo)可以衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控范圍內(nèi)，但短期償債能力尤為重要。根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)獲悉，截至2014年底，上述75家房企短期借款總計(jì)1001億元，較2013年的774億元增加了227億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)29.33%。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力加重。
據(jù)記者了解，為了緩解資金壓力，今年以來(lái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)選擇出售旗下項(xiàng)目公司股權(quán)來(lái)增加公司現(xiàn)金收入，包括佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給融創(chuàng)中國(guó)。
實(shí)際上，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購(gòu)案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，截至2014年12月18日，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的交易達(dá)245宗，總價(jià)值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長(zhǎng)幅度約為80%；而2013年全年為150宗，總價(jià)值為668億元，同比增長(zhǎng)幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價(jià)值僅為458億元。
另有業(yè)內(nèi)人士透露，2014年，個(gè)別企業(yè)為了償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業(yè)輸血，卻仍無(wú)法填補(bǔ)債務(wù)缺口。
而有些企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)值正在走高。鑒于此，部分處在危險(xiǎn)邊緣的企業(yè)2014年通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的方式減輕資金鏈負(fù)擔(dān)，包括中冶置業(yè)將南京巨無(wú)霸地王分割出讓。此外，萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等房企明確提出將績(jī)效考核重點(diǎn)從銷售規(guī)模、計(jì)劃進(jìn)度轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流指標(biāo)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)營(yíng)效率。
“在市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀的大勢(shì)下，近年來(lái)多數(shù)房企靠高杠桿和高資金成本驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債模式將促使更多企業(yè)資金鏈斷裂。”宋延慶向表示，但出現(xiàn)兌付危機(jī)或系統(tǒng)性危機(jī)的可能性依然很小。
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