緊繃的資金鏈
作為穩定北京房價水平“基石”的自住房在問世半年后，卻遭遇尷尬局面。北京首批自住房出現棄購潮，個別項目棄購率高達20%。穩定房價的作用還未來得及徹底發揮，就不得不面對周邊商品房定價低于自住房的情況。
據統計，今年上半年，全國房地產銷售萎縮、地產商拿地速度放緩，全國房地產開發投資42019億元，同比名義增長14.1%，增速明顯回落。
“目前市場情緒低迷、庫存高企且仍處在不斷上升的趨勢中，再加上開發商面臨財務困境，很可能會在"金九銀十"到來之前加快周轉，因此房價的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經濟學家汪濤表示，從市場價格情況分析，受銷售回款受阻、企業資金鏈趨緊以及去庫存壓力增加的影響，一些房地產開發企業已經準備采取其他的市場策略。
據不完全統計，從2013年下半年至今，四大資產管理公司已向11家上市公司及其旗下的房地產企業提供融資超過120億元。這一規模，實際上已經相當于甚至超過國有大銀行每年在開發貸上的增量。
一位不愿透露姓名的四大資產管理公司高級管理人員告訴本報記者，開發貸是標準產品，資產公司收購的是問題資產，比如不能按時收回的應收賬款，包括房地產應收賬款。從資產管理公司的數字可以看出，目前房地產的不良資產在急劇增加。
為房地產接盤
在處置房地產不良資產的問題上，美國應該更有發言權。早在上個世紀80年代初到90年代中期，美國商業銀行的不良資產問題就相當嚴重。由于受到金融危機和利率波動影響，美國有問題的商業銀行達到1400多家，從1980年到1994年有1295家儲蓄和貸款機構破產或面臨破產，各種金融機構的不良資產高達7000多億美元。
對于美國不良資產公司接盤后如何操作，本報記者采訪了輿圖投資咨詢公司行業研究員嚴哲銘。他表示：“主要有兩種方式，第一是經營性收購美國不良資管一般都配備了專業團隊來運作此類投資，例如，收購老舊寫字樓后，進行二次裝修，請專業物業管理，并對商鋪進行租賃營銷，這是一種增加附加值的投資方法，能提供更好的服務、產品，吸引更多的客戶，從而創造強勁的現金流；第二就是購買并持有，等待升值，多見于私人投資的住宅市場。第一種運作方法專業性要求更高，對實體經濟也更有益。”對于如何可以挖掘更多的利潤空間，嚴哲銘表示：“這要從房地產的特征來說明。首先，相對于其他投資產品，不動產的流動性差，導致估值不確定，市場短期定價能力低；其次，對于商業地產來說，"投資－運營－出售"的較長周期性抑制了市場價格的短期波動。如果對于商業地產有較好的運營能力，只要收購時的估值處于合理水平，項目成功的概率還是比較大的；最后，通過一個優秀的商業地產運營團隊，使用科學的調研方法、估值模型來進行分析，后期執行好運營和銷售策略。歸根結底，房地產抄底是一種人才競爭。”
對于中國現在如何把房地產的不良資產挖掘出更大的價值，嚴哲銘認為，現在國內主要的房地產企業還處在國際化實踐的初期，在當前歐洲經濟低迷的背景下，應該主動去試水抄底，只要能夠把投資風險控制在合理的范圍內，即使失敗了，也可以積累跨境地產收購的經驗，把隊伍鍛煉起來，以期在下一波的機遇窗口期抓住機會。
（資料來源：中國經濟時報；作者：曹鳴一）
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