抵押物作為貸款的擔(dān)保措施之一，至關(guān)重要。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條：拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。如貸款有抵押物作為擔(dān)保措施，則債權(quán)人有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。
除抵押物的位置、面積、產(chǎn)權(quán)情況、市場(chǎng)價(jià)值等因素外，關(guān)于房產(chǎn)抵押物的考察，結(jié)合法院執(zhí)行實(shí)際，從強(qiáng)制執(zhí)行階段考慮，考察時(shí)容易被忽略卻應(yīng)重點(diǎn)注意的有以下幾點(diǎn)：
出租情況
根據(jù)<最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋>第六十五條、六十六條關(guān)于抵押與租賃順序的法律規(guī)定，一旦貸款逾期起訴進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段，如果抵押物在貸款抵押之前已出租，即使經(jīng)過(guò)拍賣程序買(mǎi)受人購(gòu)得該房產(chǎn)，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效，即在租賃合同有效期內(nèi)，受讓人也不能驅(qū)趕承租人。作為受讓人，購(gòu)買(mǎi)該抵押物時(shí)，租賃到期日及租金支付情況為必須考慮因素。因此在貸款前應(yīng)查清楚抵押房產(chǎn)的租賃情況，如在貸款前該抵押房產(chǎn)已出租，需要借款人提供與承租人的租賃合同，確定租賃到期日及租金支付情況，以便之后更好的處理抵押物。
同時(shí)實(shí)踐中還有一種情況，借款人將抵押房產(chǎn)在貸款之前已經(jīng)與買(mǎi)受人簽訂合同賣出，買(mǎi)受人也實(shí)際占有了抵押房產(chǎn)，但借款人一直未配合辦理過(guò)戶，抵押房產(chǎn)仍在借款人名下，借款人拿著自己名下已經(jīng)賣出的房產(chǎn)告知貸款人該房產(chǎn)只是出租出去仍在自己名下來(lái)做抵押登記，并辦理了貸款，對(duì)此買(mǎi)受人并不知情。之后在執(zhí)行階段經(jīng)法院取證證實(shí)該房產(chǎn)已賣出，對(duì)該抵押房產(chǎn)的執(zhí)行，買(mǎi)受人提出執(zhí)行異議，如異議成立，該抵押房產(chǎn)將無(wú)法執(zhí)行。為防止這種情況的發(fā)生，在貸款之前除了對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地考察、詢問(wèn)外，讓借款人提供租賃合同，將租賃合同與實(shí)地考察情況相結(jié)合，可以查證該房產(chǎn)到底是已賣出還是已租賃。
兩套住房的抵押
雖然根據(jù)法律規(guī)定，目前被執(zhí)行人唯一住房在以下情況可以進(jìn)行拍賣：
1、對(duì)被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的；
2、執(zhí)行依據(jù)生效后，為逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)的；
3、申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時(shí)的周轉(zhuǎn)房的，或者申請(qǐng)執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均的租金標(biāo)準(zhǔn)，從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的。但如果借款人在貸款之時(shí)已有兩套住房，為了防止抵押人在貸款期間執(zhí)行依據(jù)生效之前將其中一套住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移只剩下唯一住房，也為避免執(zhí)行唯一住房的繁瑣程序，可在貸款時(shí)將借款人兩套住房都辦理抵押手續(xù)，這樣一旦借款人逾期償還，便可申請(qǐng)法院評(píng)估拍賣其中一套住房，而不會(huì)因?yàn)橹坏盅毫艘惶鬃》砍霈F(xiàn)唯一住房無(wú)法拍賣或者拍賣程序復(fù)雜的情況發(fā)生。但應(yīng)注意，因?yàn)閮商鬃》吭趫?zhí)行階段要留一套唯一住房給被執(zhí)行人，即只能拍賣兩套抵押住房的其中一套，所以即使抵押兩套住房，對(duì)于抵押率，仍應(yīng)按照一套住房的抵押率計(jì)算；同理，如果抵押一套住房、一套門(mén)頭房，則只能按門(mén)頭房的抵押率計(jì)算借款額度。
抵押人婚姻狀況的考察
個(gè)別抵押人在貸款之前早已離婚，已將抵押房產(chǎn)分給前夫或前妻只是未辦理過(guò)戶，拿該房產(chǎn)在貸款人處辦理了抵押登記并貸款。在查封或執(zhí)行階段其前夫或前妻提出異議稱該房產(chǎn)在離婚時(shí)已經(jīng)分割只是未辦理過(guò)戶，并提供民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議，如異議成立，則該房產(chǎn)就無(wú)法拍賣。
為避免這種情況的發(fā)生，有以下做法：
一，抵押人的配偶也應(yīng)簽訂擔(dān)保合同。這樣即使其前妻或者前夫提出執(zhí)行異議，作為擔(dān)保人，仍可拍賣其名下的房產(chǎn)。
二，在貸前讓抵押人提供婚姻情況證明，如其已離婚，除了提供離婚證外，還應(yīng)提供民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議，查看財(cái)產(chǎn)分割情況。為防止個(gè)別抵押人在離婚之前復(fù)印結(jié)婚證偽造婚姻狀況，如抵押人已婚，應(yīng)查看其結(jié)婚證原件，因?yàn)槿绻橐鰻顩r為離婚，結(jié)婚證原件上會(huì)有作廢章。
居住情況
如抵押房產(chǎn)有人居住，在執(zhí)行階段將該房產(chǎn)如果拍賣出去，涉及到該抵押房產(chǎn)的清理與交付，以便交付買(mǎi)受人處分。如果居住人不配合遷出，將給執(zhí)行工作帶來(lái)難度。很多情況下居住者年紀(jì)較大、身體狀況較差且不配合，如果產(chǎn)生意外情況將難以交付，因此評(píng)估拍賣程序不得不中止。
所以在貸款前應(yīng)了解抵押房產(chǎn)的居住情況，一般而言，考慮到居住人的身體狀況，年輕人居住比老年人居住更容易遷出，少數(shù)人居住比多數(shù)人居住更容易遷出。
多抵少貸
很多時(shí)候例如抵押物評(píng)估100萬(wàn)，如根據(jù)50%的抵押率，貸款人放款50萬(wàn)，抵押50萬(wàn)。但需要注意，這50萬(wàn)只是本金，如果該房產(chǎn)有二押存在，因?yàn)橹坏盅毫?0萬(wàn)，執(zhí)行階段只能就本金50萬(wàn)元優(yōu)先受償而不包括利息。所以建議先授信，例如授信借款人60萬(wàn)額度，對(duì)應(yīng)授信協(xié)議辦理抵押，抵押60萬(wàn)，這樣即使存在二押，就60萬(wàn)優(yōu)先受償也足以覆蓋借款本息。
抵押物對(duì)貸款至關(guān)重要，做好抵押物的考察，貸款就有了很大的保障。對(duì)抵押物價(jià)值的粗略估算，可以按照以下公式：
抵押物現(xiàn)有市值，按照拍賣階段兩次均降價(jià)20%計(jì)算（具體降價(jià)要看抵押物的評(píng)估價(jià)值，我們?cè)谶@里按照最高降價(jià)粗略估算），是否能夠覆蓋借款本息+案件受理費(fèi)+財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)+執(zhí)行費(fèi)+評(píng)估費(fèi)+律師代理費(fèi)等費(fèi)用。
法院視點(diǎn)
對(duì)抵押物申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行中將會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題的總結(jié)
一、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，被執(zhí)行人下落不明時(shí)，如何進(jìn)行？
在我司根據(jù)強(qiáng)制執(zhí)行公證向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，我司會(huì)向法院提供一個(gè)被執(zhí)行人的地址和聯(lián)系方式，法院將按照此地址和聯(lián)系方式向被執(zhí)行人通過(guò)司法專郵的方式送達(dá)執(zhí)行通知，即使該通知無(wú)法按照我司提供的地址得到送達(dá)，也視為送達(dá)，法院即可進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，并不需要進(jìn)行公告，而不會(huì)存在相應(yīng)的公告期。
二、雙方在抵押合同中約定的抵押物價(jià)值條款是否可以作為雙方處置的依據(jù)？
據(jù)《物權(quán)法》第195條和最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，對(duì)抵押物的處置分兩種：
（一）申請(qǐng)法院的強(qiáng)制執(zhí)行，在法院查封、扣押后進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，拍賣是其首選的方式，具體到拍賣程序主要為：
1、委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（注：評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生首先由當(dāng)事人協(xié)議選擇，協(xié)議不成的由人民法院隨機(jī)確定，另外當(dāng)事人雙方及其他債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估的，法院也應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。）；
2、拍賣機(jī)構(gòu)的選擇：拍賣機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生首先由當(dāng)事人協(xié)議選擇，協(xié)議不成的由人民法院隨機(jī)確定；
3、拍賣保留價(jià)的確定：由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未評(píng)估的，參照市價(jià)確定，同時(shí)應(yīng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)（其中第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。）；
4、發(fā)布拍賣公告：動(dòng)產(chǎn)在拍賣7日前公告，拍賣不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，在拍賣前15日前公告；
5、通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人：于拍賣5日前通知；
6、第一次拍賣：當(dāng)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。
當(dāng)申請(qǐng)人不同意時(shí)，實(shí)行第二次拍賣，第二次拍賣流拍的，按無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的情況處理，即由到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買(mǎi)受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
（二）變賣：對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方以及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，也可以變賣。
當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人對(duì)變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)格有約定的，按照其約定價(jià)格變賣；無(wú)約定價(jià)格但有市價(jià)的，變賣價(jià)格不得低于市價(jià)；無(wú)市價(jià)但價(jià)值較大、價(jià)格不易確定的，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行變賣。按照評(píng)估價(jià)格變賣不成的，可以降低價(jià)格變賣，但最低的變賣價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)的二分之一。因此，對(duì)抵押物的處置時(shí)選擇變賣時(shí)，當(dāng)事人在抵押合同中約定的抵押物的價(jià)值方為有效，但雙方約定的價(jià)值不得低于抵押物的市價(jià)。
三、抵押物被法院查封，我司處理抵押物會(huì)出現(xiàn)的屏障在哪？
抵押物在被法院查封后，雖然我司享有抵押權(quán)，并就該抵押物拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償；但對(duì)抵押物的處分必須先經(jīng)申請(qǐng)人和法院的同意并進(jìn)行處分后方可得到優(yōu)先受償；若該申請(qǐng)人的債權(quán)得不到滿足，不會(huì)同意處分該抵押物，法院同時(shí)也不能結(jié)案，申請(qǐng)人和法院都不同意處分抵押物，并且在法院查封狀態(tài)下的抵押物，未得到法院同意的情況下相關(guān)的政府部門(mén)也不會(huì)同意處分，否則會(huì)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。故該抵押物一時(shí)無(wú)法得到處置，我司將會(huì)搭進(jìn)很長(zhǎng)的時(shí)間成本。
四、抵押后法院是否可以被法院查封
根據(jù)最高院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題得規(guī)定（試行）》第40條：人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)的規(guī)定，法院可以對(duì)已經(jīng)抵押的物品進(jìn)行查封。并且在法院查封后，當(dāng)事人實(shí)施的抵押行為將被認(rèn)定為無(wú)效。
五、對(duì)抵押物流質(zhì)處理的理解
《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”也即是在抵押合同簽訂時(shí)，債務(wù)人與債權(quán)人不得在合同簽訂時(shí)直接約定當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還債權(quán)人的債權(quán)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有；最高院發(fā)布《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的第十九條規(guī)定：“拍賣時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。”此條規(guī)定的意思是在抵押物無(wú)法得到拍賣的情況下，在法院的主持下對(duì)抵押物作價(jià)直接處理給債權(quán)人，這是在事后的一個(gè)萬(wàn)不得已的處理措施，且在法院的干預(yù)之下，二者之間并不存在著矛盾。
（資料來(lái)源：轉(zhuǎn)載自涅槃網(wǎng)；原文出處/作者：未知）
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